美国创业中心总裁Lily Guo纽约专访:“移民+理财”将成EB-5行业

2017-09-24 07:33

  美国创业中心总裁Lily Guo纽约专访:“移民+理财”将成EB-5行业新趋势

  美国投资移民EB-5政策面临转折点,究竟未来将如何改变,随着排期的延长,投资者开始关注投资本金的利息回报,如何能够做到既移民又

  ?近日,美国创业区域中心总裁Lily Guo女士受邀参加《安家纽约》节目,为观众解答了这些疑问,专业解读投资移民这几个月的最新动向,介绍了美国创业中心的最新项目进展情况。

  投资移民一直是一个热门的话题,每次投资移民政策的变动都会在社会上引起巨大的反响,在移民问题上持有强烈立场的特朗普总统上台以后,是否有新政策会影响到投资移民是现在众多想要移民的朋友关心的问题。作为资深移民政策专家,Lily Guo详细为大家进行了全面的分析。她说到: “投资移民这几年增长得非常快,自从2012到现在,基本上是呈现井喷式的形式持续增长。前几年每年的申请量都比上年增长一倍。到目前为止,出现了一些提案,譬如说,投资人最关心的问题之一,投资移民是否会涨价。目前最低投资金额是50万美元,但是现在有好几个版本的议员提案,有的提案要求涨到最低80万美元,有的提案要求涨到135万,这是一个将来可能发生的事情。另一个是名额的增加。目前中国地区的投资人最多,排期比较长,很多开发商把投资移民的名额从1万个包含主申请人、配偶和子女的人数,变成为只计算投资人本人的计数方式,这样投资移民的名额就将从1万个人变成1万个家庭。除此以外,排期是另外一个关注的核心。因为在目前的情况下,若不增加名额,很多投资人的积极性会受到打击,很多人会观望,这个不利于美国招商引资的目的,可能今后投资人的人数会减少,尤其是一方面要增长金额,另一方面排期等待的时间较长,这样会挫伤投资人的积极性。“

  排期问题也是困扰大家的主要问题之一,过去申请EB-5可能2年就拿到临时绿卡,可现在移民排期却越来越长。现在的排期情况到底如何呢?Lily说,目前对于中国申请人来说,包括移民申请已经获批正在等待名额的投资人,还有刚刚做了投资,I-526移民申请正在审批处理状态当中的投资人,这两项合起来的申请大约需要6到7万个名额,如果现在移民政策不,移民名额仍然计算配偶和子女在内的线年的样子。排期的延长,实际上对投资移民来说就产生了一些变数,把50万美元放进去,要等6-7年以后才能看到一个结果,投资人就在想投资移民是不是一个好的选择,可能会有一些迟疑。

  在过去,计划进行投资移民的投资者更注重以拿到绿卡为目的,但是在投资方面,过去周期比较短,投资者不太注重回报。所以说,过去所有做投资移民申请的投资人核心目标是移民,譬如说,孩子要在美国读书,大学毕业后要在美国就业等等这样的考虑,所以投资人把移民作为首要目的,在过去比较短时间内能够拿到绿卡的情况下基本上忽略了投资回报。但现在,若美国不改变不增加名额的话,排期若线年,并且拿到临时绿卡后,还要维持投资,并不是说拿到临时绿卡,投资可以马上撤回,那么整个投资至少要维持到拿到临时绿卡2年后才能撤出,基本上这个投资周期差不多在9年左右。在这种情况下,投资周期增长,将来的不确定性有所增加,且不能很快地拿到绿卡。

  所以,现在考虑投资移民的申请人和之前投资人的类型有所不同。之前的投资人主要是想要快速取得绿卡,获得永久身份,而目前投资移民的申请人如果是要急于拿到绿卡,那么可能就不会办理了,原因是等待的时间实在是太长了。如果有学生在在美国读书读本科或研究生,处于最后一年要找工作,短时间内拿不到绿卡,对这些人来说没有太大的帮助。现在考虑投资移民的申请人,主要都是年龄较轻的年轻父母,30多岁,刚结婚,孩子只有3、4岁,他们还想着孩子在国内完成小学或初中的教育,可以在国内等待6、7年甚至更长的时间10年,等待的时间对于孩子的教育年龄是可以的,同时由于这个投资周期这么长,他们希望在市面上看到给合理回报的投资移民项目。

  实际上,美国创业区域中心早在2015年的时候就推出了一期EB-5项目,地点位于纽约长岛市Long Island City,是一个规模较小的公寓开发项目,这个项目每年给投资人4%的固定收益回报,当时很快就被投资人认购结束了。这个项目的初衷就是考虑到稍长的投资周期,投资人应该得到一些合理回报,同时想看投资人对这种类型的投资产品兴趣度如何。而从这个反馈的情况来看,实际上投资人本身就有意向在美国做些海外资产配置,想找到这种风险可控的比较稳妥的项目,同时又可以带来移民美国的机会。

  今年年初的时候,美国创业区域中心又推出了另外一期项目,同样也是在长岛市做高档公寓开发。美国创业区域中心为这个项目提供了一部分夹层贷款,大概有20几个名额可以提供给投资移民的申请人,而这个项目同样也是有每年4%的收益,结果这个项目在中国公开推广之后,受到了很多投资人的欢迎,在很短时间内也被认购结束。所以,市场上对“投资+移民”的EB-5产品是有一定需求的,简单来说,就是既投资又移民。我们认为将会是EB-5行业的一个趋势:在等待周期这么长的情况下,既然移民的目的不能一下子能够达到,至少也让它变成一个风险可控的有一定收益的投资产品,投资人还是比较喜欢这样的投资项目的。

  2015年美国创业区域中心第一次推出有回报的投资移民项目之后,受到了很多投资人的欢迎。这个项目每年付息,在每年初支付上一年的4%的年利息,这个项目的投资人2016年所取得的利息已经发放,投资人很满意,觉得这的确是一个稳妥的项目,移民申请也批准了,每年还有个不错的回报。

  今年的项目,美国创业区域中心进行了一些改良,把每年付息改成每个季度付息,每个季度发放5000美金。Lily说:“这个项目上个季度的利息已经发放,下次利息的发放将是在10月初发放7、8、9三个月的利息,投资人的确常满意。“

  EB-5投资项目现在的新趋势,过去投资人看重的是最后的绿卡,既然是投资移民,投资就有了一定的回报,现在美国创业区域中心推出的一些投资移民的项目,不仅可以保障项目最终可以获得绿卡,同时也可以给投资人一些资金回报,最新的一期项目是和有着中国背景进军美国的开发商鑫苑集团合作,这是美国创业区域中心和鑫苑置业的第二次合作。第一次合作是帮助鑫苑置业在威廉斯堡的一个叫做OOSTEN的项目融资6000万美元的夹层贷款。这个项目的EB-5投资人申请大部分都已经通过批准,只有部分人还在等待的状态当中。

  Lily透露说,从建筑进度上来讲,OOSTEN在国内房产销售的名字叫“东河湾”,在去年2016年12月就已经全部竣工,拿到居住许可证,很多房产已经交付给业主。很多买房的投资人从购房到现在交付,房产价格上涨了很多。总体来说,不管是从房产销售,还是投资移民的移民申请上,这个项目都是个非常成功的项目,这也是美国创业区域中心和鑫苑合作的第一个项目。

  现在第二次合作的项目是位于曼哈顿时代广场附近的一个高级的商住混合开发项目。现在美国创业区域中心刚刚确定下来要为鑫苑置业曼哈顿这个项目进行融资,目前还没有正式地推出这个项目,因为相关的文件和资料正在准备当中,不过预计也很快,在接下来的这个月将会在中国正式地这个项目的认购。这个项目,现在已经引起了很多主流的报道。这个项目总体来说,最大的特点当然是它的地段,因为时代广场周边寸土寸金,可以开发的地块非常有限,这个项目将会建成70多套高级公寓,有一层底层商铺已经被美国第二大连锁零售百货公司Target签下,租约20年。因为Target看好这个地段,这个地段可以租用的零售商铺也是比较有限的。在Target签下这个租约之后不久,很快鑫苑就取得了

  建筑贷款,是由Bank of Ozarks提供的,金额是1. 06亿美元。在这种情况下,实际上鑫苑的所有融资需求已经完全得到满足了。鑫苑之所以在这个项目上还想做一些EB-5融资,主要是想用EB-5做一个夹层贷款替换出来一部分在这个项目上已经投的一些资金,EB-5融资金额是3000万美元,鑫苑在这个项目里已经投入了6000多万美元,它希望把自己投入的一部分资金拿出来。

  换句话说,即便不进行融资,所有的资金也是到位的,所以这个项目并不依赖于EB-5资金。从建筑进度来说,这个项目已经开工了,几个月之前就把旧房子拆除了,目前正在做地基阶段。从资金的角度上说,开发商已经有了充足的资金来完成这个项目,这个是从建筑的角度上讲,那么,从另外一个方面,从将来市场的销售,因为一方面有充足的资金来把楼房盖好,将来还是要有好的销售。

  现在在时代广场周边,有很多新的高级公寓楼盘,目前平均价格是2900美元/SF。Lily解释说,大家可能注意到目前曼哈顿豪宅市场有一些疲软,如单价销售在3800美元/SF、4000美元/SF以上的价位是有一些疲软。但是在2000美元/SF这样的中档价位,市场走量常快的。鑫苑目前的定价是2300美元/SF,所以价格方面相对来说非常具有竞争力。所以在这样一个好的地段,这样一个有竞争力的价格,相信将来的销售常乐观的。而在这个项目里面,EB-5投资移民申请人同样每年也可以得到固定的回报。

  到目前为止,算上鑫苑置业曼哈顿项目,美国创业区域中心一行了11期投资移民项目。在前8期的项目之中,所有的移民申请都已经批准,大约在两个星期以前,美国创业区域中心刚刚收到第8期项目中国建筑在Jersey City的Newport地区的项目批准通知书,这个项目招募220位投资移民申请人,募集1.1亿美元资金,向这个开发项目提供一个夹层贷款。从项目的建设进度来说,目前中国建筑正在积极努力地推进施工,现在已经完成了这个项目的地基浇筑以及一楼的混凝土浇筑工作,相信会看到这个项目不断地顺利进展。

  好的投资移民项目才能带来成功的投资移民。美国创业区域中心的丰富经验也将帮助广大投资人顺利完成美国移民的梦想。